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Unwirtlichkeit, Version 2.0

„Mietpreisbremse” ist das aktuelle Reizwort, wenn über Stadtentwicklung in Deutschland diskutiert wird. Einerseits gab es mit 45 Quadratmetern pro Kopf nie zuvor mehr Wohnraum in Deutschland, dessen Qualität besser ist als je zuvor, andererseits wird geklagt über zu hohe Mieten. Doch die Mietsteigerungen sind im Schnitt der letzten 15 Jahre sogar unter dem Inflationsniveau geblieben. Also alles nur eine falsche Wahrnehmung, die letztlich zu gesetzlichen Regelungen führte, über deren Wirkung noch niemand urteilen kann? Schlimmer noch: Sind die Mietpreisspiegel, die den Angelpunkt für die Bremse darstellen sollen „unwissenschaftlich”, möglicherweise zwischen Interessengruppen ausbaldowert worden, wie das Amtsgericht Charlottenburg urteilte? In Berlin tritt die Mietpreisbremse am 1. Juni in Kraft. Man kann Wetten abschließen, ob es Tage oder Wochen dauert, bis die erste Klage eines Vermieters gegen die Bremse eingereicht werden wird.

Das Unwohlsein an der Stadtentwicklung in Deutschland macht sich an München, Hamburg und Berlin fest. „Die Innenstädte werden von Gutverdienern erobert”, kommentierte die Grünen-Abgeordnete Katrin-Göring-Eckardt. Sie riet zu „Leitplanken, um die soziale Mischung zu erhalten”. Bei CDU, SPD und Linke gab es ähnliche Forderungen. Die FDP lehnte Mietpreisdeckelungen ab. Dafür seien „Klimaschutz und Energieeinsparung zentrale Handlungsfelder. Wir wollen Wohnen energieeffizienter machen und den CO2-Ausstoß wirksam und dauerhaft senken.” Das unterschreiben auch alle anderen Parteien. Und doch haben wir jetzt „Mietpreisbremse” und „Bestellerprinzip”. Der Berliner Senat wendet die Bestimmungen ab 1. Juni an. Dass das helfen werde, glauben wenige und so ist in Berlin eine Gruppe von Mieterschützern angetreten, die zur Abgeordnetenhauswahl 2016 über einen „Berliner Mieten Volksentscheid” abstimmen lassen will. Dabei geht es um die Schaffung eines Wohnraumförderfonds, die Umwandlung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Anstalten öffentlichen Rechts sowie die Gestaltung der Miethöhe öffentlich geförderter Wohnungen in Abhängigkeit vom Einkommen der Mieter.

Da ginge es dann ans Eingemachte, und der Finanzsenator sieht künftigen Spielraum schwinden. Letztendlich führen fast alle Maßnahmen, welche die Kosten des Wohnens umverteilen wollen, zu einer Zementierung der Situation zu Gunsten jener, die heute eine Wohnung haben. Umzüge finden in nachgefragten Gegenden nur noch selten statt. Stadtentwicklung, die auf demografischen und wirtschaftlichen Wandel reagieren müsste, lässt sich so nicht sinnvoll betreiben. Und es läuft schon sehr lange nicht mehr gut in deutschen Städten.

Margret und Alexander Mitscherlich beklagten bereits 1965 „Die Unwirtlichkeit unserer Städte” in der Bundesrepublik. Während Städte früher integrierte Lebens- und Arbeitsräume geboten hätten, wären sie inzwischen„funktionell entmischt”: Nicht erst seit dem Bau von Trabantenstädten seien Wohnen und Arbeiten auf verschiedene Stadtteile aufgeteilt. Wer es sich leisten könne, kaufe ein Stück Natur und ziehe aufs Land. In der Vorortvilla sahen Mitscherlichs die „Demonstration der monetären Potenz” einer einzelnen Familie.- Heute zeugen Town- oder Penthouses mit PKW-Aufzug von der wirtschaftlichen Überlegenheit ihrer Bewohner.

Nur hatte die funktionale Entmischung doch eigentlich gar nichts mit den Wohnverhältnissen zu tun. Sie ist quasi als Kollateralschaden des massenhaften Wohnungsbaus „passiert”. Die Mitscherlichs hatten die europäische Stadt der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts als Referenz vor Augen: Boulevards gesäumt von fünf- bis sechsgeschossigen Häusern, in denen auf Straßenniveau Läden sind, Kanzleien und Praxen im ersten Geschoss, hinter der Tordurchfahrt im Hof Handwerker und Händler, darüber die Seitenflügel der großen Wohnungen aus dem Vorderhaus und schließlich in Hinterhöfen kleinere bis kleinste Wohnungen. Ganz hinten gab es vielleicht auch noch einen Kuhstall, einen so genannten Abmelkbetrieb. In Berlin haben die letzten dieser urbanen Agrarbetriebe erst Ende der 70er Jahre des 20. Jh. geschlossen.

Im Grunde wurden in der Stadtentwicklung angesichts tatsächlich unzumutbarer Zustände und einer Sprachlosigkeit zwischen den sozialen Milieus, in gut demokratischer Manier die Interessen geordnet und gebündelt. Und zwar in einer Weise, dass wirklich jede Interessengruppe gefördert wurde. Aber die unzumutbaren Zustände wurden nicht verbessert, es wurden keine Kompromisse ausgehandelt. Es wurden gegenseitige Störungen durch Emissionen oder Betriebsabläufe einfach eliminiert: Einzelhandel kam zu Einzelhandel, Kanzlei zu Kanzlei, Handwerk zu Handwerk. Und wenn Lebensmittelproduktion möglichst weit weg von arbeitenden und wohnenden Menschen geschieht, dann erhält sie heute ein BIO-Zertifikat. Zurück blieben Menschen in reinen „Wohnvierteln” der klein-, mittel- oder großbürgerlichen Art.

Für das Fördern der Gruppeninteressen ist der Begriff der „Solidarität” von essentieller Bedeutung. Der Soziologe Richard Sennett beschreibt in seinem Buch „Zusammenarbeit – Was unsere Gesellschaft zusammenhält” die zentrifugalen Kräfte der dialektischen Erklärungsmuster, mit denen man Gruppen formen und gegeneinander aufstellen kann. In der Stadtentwicklung nennt sich das „Segregation”. Mit dialogischen Mustern dagegen erreiche man Ziele, wie jene der „Kooperation”, die im überschaubaren gesellschaftlichen Rahmen ertragreichere und nachhaltigere Ergebnisse mit sich bringen können. Da wären wir wieder bei der verdichteten, integrierten Stadt, in der die Zustände durch Dialog verbessert werden könnten.

Das allgemein geäusserte Unwohlsein am Status quo der Stadtentwicklung in Mitteleuropa heute basiert auf der Erkenntnis, dass die räumlichen Trennungen von urbanen Funktionen und sozialen Gruppen mit enormen Kosten hinsichtlich Land- und Ressourcenverbrauch, Verkehrs- und CO2-Belastungen einhergehen. Unsere Städte könnten Wachstums- und Innovationsmotoren sein, wenn sie nur im kooperativen Sinne funktionieren würden. Doch jegliche Reparaturversuche mittels Wohnraumförderung oder Wohnungs-Regulierungen gehen wieder nur in Richtung der Befriedigung von Klientelen mit der Folge weiterer Segregation.

Gibt es also ein Modell, das „zukunftsfest” ist? In Jonas Geist und Klaus Kürvers dreibändigen Standardwerk über „Das Berliner Mietshaus” werden die gegen Ende des 19. Jh. gängigen Rentenmodelle aus verdichtetem und gemischten Wohnen und Arbeiten als ein durchaus erträgliches und nachhaltiges Unternehmenskonzept beschrieben.

Wenn sich langfristig Renditen zwischen drei und vier Prozent erwirtschaften ließen, müssten solche Modelle für Anlagemöglichkeiten suchendes Kapital etwa der Lebensversicherer interessant sein. Was fehlt, sind einerseits private und kommunale Wohnungsunternehmen sowie Genossenschaften, die sich auf gemischte Projekte einlassen und eine Bauleitplanung der Städte andererseits, welche die gemischten Formen fordert. Gefordert, aber auch weiterhin gefördert werden müssten alle Maßnahmen, die zur langfristigen Senkung der vom Wohnen ausgehenden Kohlendioxid-Belastungen sowie zur Senkung der Energiekosten der Bewohner beitragen. Dienstleister wie die Berliner Energieagentur beweisen, wie sinnvoll Außenflächen von Gebäuden für Photovoltaik genutzt und in Verbindung mit kleinen Blockheizkraftwerken gewinnbringend zum Energiehaushalt der Kommunen beitragen können.

In Berlin gibt es seit April ein „Modell der kooperativen Baulandentwicklung”, das als Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge 25 Prozent der neu entstehenden Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen versehen will. Noch ist kein solcher Vertrag geschlossen worden.
In Düsseldorf hingegen gibt es seit 2013 ein Konzept, nach dem Neubauprojekte, die auf einem Bebauungsplan basieren, 20 Prozent sozial geförderte Wohnungen enthalten. Außerdem wird den Bauherren für weitere 20 Prozent der Wohnungen eine preisgedämpfte Kaltmiete verordnet. Deren Preis wird für zehn Jahre, indexiert mit der Inflationsrate, festgeschrieben.

Vorstellbar wäre es doch aber auch, weitere 20 Prozent der Flächen für Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen festzuschreiben. Blieben immerhin noch 40 Prozent für luxuriöses Wohnen. Das Gewerbe könnte sich natürlich auch auf das Wohnen ausrichten: Servicedienste, Pflegedienstleister, Kindertagesstätten, Gastronomie. Bewirtschaftete Appartements für die kurzzeitige Vermietung (Airbnb!) sind denkbar, mit einem Concierge, der auch für das gehobene Wohnen als Kümmerer zuständig ist. – Vorstellbar wäre, die Installation von Energie erzeugenden Anlagen festzuschreiben und damit gleichzeitig auch die Installation von Ladesäulen für das E-Car-Sharing. So werden wieder einige Stellplätze überflüssig, Flächen, die in die Grünbilanz eingerechnet werden könnten, wenn auf ihnen professionelles urban farming betrieben wird. Das ist kein zukunftsfernes Ökotopia, alle diese Beispiele sind in Europa an verschiedenen Orten bereits wirtschaftlich tragfähige Realitäten.

Was die Entwicklung bremst, sind Wohnungswirtschaft und Wohnungspolitik, für die Verwaltung und Erhaltung sogenannt bewährter Handlungsmuster im Vordergrund stehen. Für Kooperation mit innovativen Dienstleistern, mit Baugruppen oder auch einem privaten Bauherren, der sich ein „Rentenhaus” bauen will, fehlt das Personal. Der Politik fehlt der Mut, den Stadtbewohnern auch erklären zu müssen, dass sie in den vergangenen 60 Jahren ihre Städte in eine Sackgasse manövriert hat. Aber weiterhin werden vollmundig 6,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gefordert, während die Neubaukosten vielerorts 11 Euro zur logischen Folge haben.

„Werft die Politiker aus den Wohnungen” titelte trotzig die FAZ am 8. März, über jene Entscheider, welche die Voraussetzungen für Kostensteigerungen geschaffen haben: In allen Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer angehoben. Die sogenannten Anpassungen der Energieeinsparverordnung EnEv erreichen mit vervielfachten Kosten eine wenige Prozent höhere Einsparung an CO2-Emissionen, Investitionen, die sich auch in Jahrzehnten nicht rechnen. Das Grundsteuersystem trägt ebenfalls zur Steigerung der Mietpreise bei. Schließlich wurden die Abschreibungsmöglichkeiten der Bauherren auf zwei Prozent gesenkt. Sinnvoll wären vier Prozent, wenn private Investitionen gewollt sind. Ganz zu schweigen von Stellplatzverordnungen in Stadtgebieten, die mit dem PKW oft schon nicht mehr erreichbar sind. Zumindest in diesem Punkt verzichtet Berlin auf unsinnig kostentreibende „Wohnungsausstattungen”.

Nach Ansicht des Mieterbundes müssen jährlich 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Die Prognosen der Bundesregierung seien viel zu niedrig, sie berücksichtigten nicht den wachsenden Zustrom von Flüchtlingen und den Trend zu kleineren Haushalten. Die Bundesregierung stützt sich auf Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Dieses hatte ursprünglich kalkuliert, dass der Neubau von 185.000 Wohnungen in den Jahren 2016 bis 2020 ausreichend sein würde. Zuletzt hatte das Institut seine Prognose nach oben korrigiert. Nun glauben die Experten, dass zwischen 2015 und 2020 jährlich 272.000 Wohnungen neu gebaut werden müssen. Der GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, fordert jährlich 320.000 neue Wohnungen.

Man stelle sich das vor: Jedes Jahr zwanzig neue Trabantensiedlungen wie in den siebziger Jahren? Und zwar nicht verteilt über das ganze Land, sondern an den wenigen Hotspots der Wohnungsnachfrage, während andernorts im „Wolfserwartungsland” die Infrastrukturen gekappt werden. Das wäre die Unwirtlichkeit unserer Städte als Programm, Version 2.0, also nichts gelernt.

Es gibt viele Wege, die neue „Wohnungsfrage” und eine Stadtentwicklung, die diesen Namen verdient, gemeinsam voranzubringen: Kleine Projekte zuerst, kleine technische Infrastrukturen, Vielfalt vor Uniformität, Bauhandwerk vor Bauindustrie und vor allem eine große Mischung aus Funktionen und Qualitäten.

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